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盈利只有两成 北京五星级酒店何处安家

     北京定位世界城市,来自全球各地的商旅客人越来越多,对五星级酒店有更多的需求。据北京市旅游局统计数据显示,截至目前,北京五星级酒店共59家。但是目前北京五星级酒店存在区域分布不均、结构性过剩的难题,王府井、CBD酒店已经饱和,南城和京郊地区不适宜高端酒店。业内认为,北京五星级酒店只有两成盈利。北京五星级酒店应开在哪儿,记者进行了调查采访。

  五星级酒店只有两成盈利

  据北京市统计局数据显示,今年前三季度北京五星级酒店平均入住率达到58.8%。据业内人士分析,这虽然比去年的情况好了许多,但对五星级酒店而言,入住率至少达到60%才可盈利,且由于高端酒店初期投资巨大、资金回收慢的特点,其开业后至少四年才可实现盈利,而目前北京在2006年后开业的五星级酒店有20余家,占总数将近一半。据业内透露,目前真正达到盈利的五星级酒店约占两成。在采访中,中国旅游研究院院长戴斌表示,目前中国旅游业在运行过程中出现了结构性过剩问题,五星级酒店供给也出现了过剩。

  目前,北京的五星级酒店定位多为商务人士或高端游客,而据有关数据显示,来京出差、旅游者中有90%处于中低档消费水平,业内早已认识到五星级酒店数量已经饱和,为了在市场中竞争,五星级酒店被迫开始降价。今年前三季度,北京五星级酒店的平均房价为815.1元。而据业内人士透露,目前星级酒店的降价不会在门市价上体现,更多的是暗箱操作。尤其是品牌酒店,其主要依赖于销售网络上的国外客源,其中国外大公司和会展、旅行机构的商务会展客人是主流客源。主要是通过签订大客户协议、一年内团购协议等打包销售的方式来维持淡季的入住率。而打包销售的价格能比门市价格低40%左右。

  五星级酒店靠土地增值获利

  戴斌表示,近两年北京五星级酒店的价格几乎没有上涨,从这一层面就可反映其已达到供给饱和。而北京五星级酒店数量一直增加的重要原因就是投资者靠土地增值来获利,酒店经营成为次要。

  在调查中,西城区某三星级酒店销售经理告诉记者,其实五星级酒店和三星级酒店的运营维护成本差不多,但五星级酒店拥有更好的经营条件,不仅房价高,如果仅是对其酒店部分楼层或餐厅进行出租或外包,收益会较其他写字楼更高。总体来看,多数投资五星级酒店的初衷都是“圈地”、“囤财”,事实上对于酒店业的整体发展是不利的。

  近年来,五星级酒店“重硬件、轻软件”的发展方式早已成为诟病。尤其是部分内资酒店,缺乏经营管理能力。国家旅游局局长邵琪伟表示,五星级酒店总体上硬件不逊于国际先进水平,但是软件、管理、质量上是有差距的。目前部分五星级酒店只有四星甚至三星级的管理水平、一二星级的质量效益。

  王府井五星级酒店已饱和

  东城、朝阳聚集着北京六成五星级酒店。据了解,北京东部是最早的外事区、商务区,由于北京规划的原因,第一、第二、第三,甚至即将面世的第四使馆区全部集中在北京东部,使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集,随之带来了针对该群体消费需求的商业项目,逐步形成商圈并迅速发展。特别是王府井地区的五星级酒店,由于地处商业、旅游、商务综合区域,其市场空间更为广阔。例如天伦王朝酒店,在2006年换新东家后,已慢慢打开新局面,其总经理邓英贤表示,天伦王朝今年的入住率将达到70%,可以说领先于行业平均水平。但王府井地区开发已近饱和,难有新建酒店的余地。

  相比之下,位于西部的西城、海淀地区还未形成一定规模的酒店规模效应。除了友谊宾馆、香格里拉以及北京第一家带旋转餐厅的西苑饭店等一些老牌酒店外,再无其他著名五星级酒店。

  西城区仅有的4家五星级酒店有3家位于金融街,分别是金融街洲际酒店、金融街丽思卡尔顿酒店和金融街威斯汀大酒店。金融街优势资源突出,全球500强企业中,有12家外资金融总部在金融街设立了分支机构,另有70多家世界顶尖级外资金融机构和国际组织入驻。可以说其每个月都有商务会议、举办论坛的消费资源。由于金融街3家酒店均为外资品牌酒店,整体运营尚佳。威斯汀相关负责人表示,酒店入住率能够达到70%。

     但是与金融街仅一街之隔的某五星级酒店就显得逊色许多,记者从某酒店预订平台上看到,该酒店高级间11月中旬的价格为526元,可以说是五星级酒店中少有的低价格了。但据消费者反映,该酒店的硬件设施过于老化,甚至不如某些三星级酒店。而曾在该酒店财务部工作的员工表示,去年金融危机时,酒店入住率下跌50%,至今仍未走出阴影。

  CBD商圈五星级酒店靠副业突围

  2008年金融危机是CBD内五星级酒店最困难的时期。业内人士透露,金融危机时期万达索菲特的入住率实际不足40%。随着金融海啸的过去,元气大伤的五星级酒店还是屹立在CBD商圈内。

  由于五星级酒店的管理团队大多来自西方酒店管理集团,酒店密集但却不会出现恶性降价竞争,始终保持服务品质和房价“双高”姿态。许多五星级酒店往往能够提供高端的住宿服务,却在细节上未能把握先机。把餐饮和会议做出品牌,是CBD商圈里五星级酒店选择竞争突围的方向。

  中国大饭店的咖啡苑坐落在中国大饭店二层大堂,每周营业7天,自助午餐和自助晚餐分别为258元/位和298元/位,另加收15%的服务费。长期出差的商务人士周先生表示:“以前在酒店住,从来没有想过要去酒店内的餐厅吃饭,但是在中国大饭店吃一顿花的钱跟外面没有多大差别,最重要的是便捷,菜色的种类和口味也很让我满意。”

  五星级酒店的会议中心规模是吸引企业的重要副业,许多业务规模不大的中小企业需要依靠国际大酒店的品牌效应来提升知名度。香格里拉嘉里中心酒店开业第七年的CENTRO酒吧,以强烈的现代感和国际化的动感酒吧文化成功打响名号,成为CBD五星级酒店圈的时尚新地标。

  南城、郊区暂不适宜高端酒店

  有人说,相对于东部城区酒店密集局面,广阔的北京西部、南部更有发展五星级酒店的空间。而戴斌认为,如果说北京东部没有新建五星级酒店空间的话,那北京西部、南部地区就更无空间可谈了。因为如丰台、门头沟、石景山这些地区的新发展或才规划出,或刚开始,还未形成一定的综合商业氛围,暂不适宜高端酒店的发展,更不适宜做商务酒店。

  北京西国贸大酒店是丰台区第一家五星级酒店,于今年初挂牌。酒店公关市场部负责人直言,作为刚开业的五星级酒店,很难实现纯盈利,而且目前销售情况也不是十分理想,市场还有待进一步培育。业内人士分析,西国贸大酒店地处南部未来发展重头——丽泽商务区,但因初期发展,还缺乏“商务味”,缺少人气,一座豪华的五星级酒店显得格外突兀。

  此外,门头沟和平谷区相继对外透露,要在区内建设五星级酒店甚至超豪华酒店,带动高端休闲旅游业发展。北京第二外国语学院旅游管理系主任厉新建表示,对于某些地区而言,建设五星级豪华酒店的确对区域招商引资会有一定的形象价值,但一个地区旅游的发展远不是豪华酒店能够解决的,还需要包括当地旅游吸引物质量的高低、旅游环境的好坏、居民的好客程度高低、旅行的便利程度高低等诸多因素,旅游的发展以及旅游带动区域经济的发展都是多因素综合的结果。显然,单纯依靠豪华酒店并不能解决所有发展的问题。

  亚奥、空港地区关注度提升

  近日,朗豪酒店落户首都机场。朗豪酒店集团行政总裁贝秉智曾表示,机场酒店很可能是一种最好的广告展示平台,助推品牌的快速成长。北京首都机场朗豪酒店拥有独特地理位置,展现出朗豪酒店动感、前卫、时尚的品牌形象。业内人士分析,空港地区以及亚奥地区都是未来新商务区,尤其是亚奥地区,有中国国家会议中心以及相对成熟的配套设施,已经吸引了不少五星级酒店投资者的目光。

  厉新建表示,当下五星级酒店饱和也不意味着没有发展可能。从长远来看,饭店是否真正饱和,要看旅游市场的增量与星级饭店的增量速度变动情况,如果未来市场预期良好,尤其是新的细分市场的开辟以及新的区域市场的深入开发所带来的市场的向好,都有可能使得现阶段的所谓饱和只是一种暂时性的饱和而已。而且五星级酒店本身深化发展的空间还是很大的,主题饭店、商务饭店、会议饭店、综合体性质的饭店等多种形式可以作为未来的发展选择。(来源:北京商报)

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